【本報消息】由「舊區重整」到「都市更新」，祐漢七棟樓群之一的「順利樓」地段規劃條件圖草案早前獲城市規劃委員會通過，政府在不增加該區人口密度前提下，將住宅實用面積在原有基礎上增加兩成，少量增加可建戶數至236戶，增幅約5%，並表示後續其他祐漢七棟樓群申請重建時，也將參考該規劃條件。至於影響業主重建意欲的成本問題，政府坦言僅依靠規劃條件難以完全覆蓋重建成本，還需多方配合。

祐漢七棟樓群之一順利樓地段位於長壽大馬路49-51號，祐漢新村第二街50-52號及祐漢新村第三街1-4號，即毗鄰政府首個都更先導項目、早前已開展基礎及地庫工程的祐漢第八街公屋項目。順利樓地段屬租賃批地，土地面積1,549平方米，用途為H2居住用地。

政府在該地段的規劃條件圖草案中提出樓宇最大許可高度90米，最大許可地積比由約六倍上調至10倍，其中住宅最大許可實用面積為1.186萬平方米，較原來增加約兩成，單位由現時224戶增至最多可建236個住宅單位，即增加約5%，最大許可覆蓋率為90.7%。為符合土地重整要求，草案建議向政府申請326.5平方米土地，重整後土地面積約為1,875平方米。

祐漢七棟樓群除了順利樓外，還有康泰樓、吉祥樓、興隆樓、牡丹樓、萬壽樓及勝意樓，合共46棟樓宇，分別樓高六至七層，在1970年代末完成興建，即樓齡已近50年。

都更公司早前曾提出「祐漢七棟樓群」片區設計概念方案，方案建議採用「存量優化」為方向，即在不增加居住人口密度及住宅戶數的前提下進行設計，提升居民的生活質素及樓宇價值；該片區規劃採用「垂直都市」概念，把各低層樓宇整合為高層樓宇，每棟樓高30層，原單位數量不變，並設有地庫停車場、裙樓及居住塔樓。

重建成本與小業主負擔受關注

政府是次交到城規會討論的規劃條件圖草案，是因收到其中一位小業主提出申請，但有委員關注單獨討論順利樓重建難以顧及優化公共設施等都更核心，認為要結合七幢樓群作整體發展，以便統籌整體配套。亦有委員關注重建成本與小業主負擔。

工務局城市規劃廳代表指當局認同整體發展效益最理想，但規劃條件圖是按收到的申請逐一發出，若七幢樓均提交申請將同步推進。當局又指祐漢區人口密度超過每平方公里14萬人，應適當控制該區人口增長，是次順利樓已由224戶建議可增至236戶，住宅實用面積在原基礎上增加兩成，地積比由六倍上調至10倍，已兼顧居住面積增加與配套建設，並在控制戶數的同時，希望改善居民生活環境。

特區政府早在2004年提出的「舊區重整」將包括祐漢七幢樓群在內的祐漢新村作為工作重點，但到2015年以「都市更新」取代「舊區重整」，以至2026年的今天，政府雖已完成暫住房建設將可為受都更影響的業權人租住，祐漢新村至今仍只拆除了祐漢新村第八街屬於政府業權的原社屋地段，並一度作為夾心房屋項目展開建設，目前正處基礎及地庫工程，預計竣工日在今年12月，但在樓市轉淡，新城A區大批經屋滯銷的情況下，該夾屋項目亦會重新定位，政府早前指今年上半年會明確方向，並擬利用該地段推動祐漢重建。

導致祐漢七幢樓群遲遲未能推進重建，除了重建成本外，也關乎業權等問題，有議員曾質詢當局，《都更法》規定40年樓齡只需八成業權同意，而《土地法》對批租地重建則須全部業權人同意。

都更公司在2024年9月曾經公佈七幢樓群涉及住、商戶超過2,500戶，經過持續與2,000多戶業主溝通，已支援業權人群開分層建築物所有人大會，籌組管理機關，亦即管理委員會；都更公司至今已收集大部份業主的聯絡方式，正持續透過各種方式持續接洽餘下的業主，以儘快整合業權等問題，為重建做好準備。

都更公司的「祐漢七棟樓群」片區設計概念方案還提到，現時樓群區域由七個地塊組成，部分沿街的裙樓設計退縮綠化平台，透過垂直綠化，在天橋連廊、綠化步行街等位置，延伸綠色元素至片區生活圈。規劃並建議設置天橋連廊，串聯片區裙樓商場，營造良好的商業氛圍，匯集人流；公共行人設施方面，又規劃的兩條寬16米、縱橫交錯的步行街，將連接總體規劃的步行系統，且東西南北連通出入境口岸，形成縱橫交接的步行網絡節點，進一步強化片區地理位置上的優越性。